龙游讨债公司阐述为被执行人保留一定数额的房租,是否就能执行其唯一住房?

裁判要旨

执行被执行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求。

案情简介

一、海口中院就张某等与许某某等民间借贷纠纷一案,作出(2013)海中法民二初字第44号民事判决,判决:许某某等偿还张某等借款本金850万元及利息。海南高院作出(2014)琼民一终字第8号民事判决:驳回上诉,维持原判。二、张某等申请执行,海口中院作出(2014)海中法执字第317号执行裁定,并向海口市住房和城乡建设局发出协助执行通知书,查封被执行人许某某名下位于海口市海府路的房产(下称“案涉房屋”)。三、被执行人许某某等向海口中院提出异议,认为:法院所执行的案涉房屋系异议人及其所扶养家属生活必需的唯一住房且房屋面积也仅为73平方米,故请求法院停止对案涉房屋的执行拍卖。海口中院作出(2015)海中法执异字第62号裁定:驳回异议人许某某等的异议。四、许某某等向海南高院申请复议,请求停止对案涉房产的执行。海南高院裁定驳回复议申请,维持异议裁定。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：为被执行人保留一定数额的房租，是否就能执行其唯一住房？海口高院的裁判要点如下：1. 关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定:“金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由,提出异议的,人民法院不予支持:……(三)申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”2.本案已符合这一条件,人民法院依法可以处置当事人唯一房产用于偿债。所以,海口中院执行案涉房屋的裁定适用法律正确,应予维持。

实务要点总结

北京云亭律师事务所李舒律师、唐青林律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定,“金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:……(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”

2.根据上述规定,法院在执行中要保障被执行人的基本居住权,但居住权并非指被执行人必须有自己的房产,而是有房屋居住。所以，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，此时应认为被执行人及其所抚养家属的基本居住权益已经得到保障，人民法院可以强制执行被执行人的唯一住房。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）

第二十条　金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)

第四条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第五条　对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

法院判决

以下为该案在海南高院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

本院认为，“关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定:金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持:(三)申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决‘执行难’问题的重要举措。

关于拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除5年还是8年租金的问题。本案申请执行人在异议期间已向执行法院书面同意依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十条第一款第(三)项规定，按照当地廉租房住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除最长期限为5年的租房租金，符合司法解释的规定。被执行人则要求:一定要拍卖时，应当扣除8年的租金。这也是司法解释所允许的。具体执行过程中，可由执行法院，根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。综上，海口市中级人民法院2015年6月30日作出的(2015)海中法执异字第62号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确”

案件来源

许某某、陈某等与许某某、陈某执行裁定书【海南省高级人民法院(2015) 琼执复字第25号】

延伸阅读

裁判规则一：争议房屋系被执行人的夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，执行法院可整体处分后对非被执行人一方的份额予以保留。案例1:昆明晋某工程机械租赁有限公司与和某某、赖某租赁合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书【湖北省宜昌市中级人民法院(2017)鄂05执复23号】宜昌中院认为：争议房屋系复议申请人余某某与被执行人赖某的夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，葛洲坝法院整体处分后对余某某的份额予以保留，并不损害其利益。另，本案执行过程中，被执行人家庭原本有两套住房，葛洲坝法院查封了其中一套房屋，在履行执行和解协议期间，复议申请人余某某与被执行人赖某出售另一套未被法院查封的房屋，不清偿本案债务，造成被执行人家庭仅有一套房屋的现状。葛洲坝法院在执行过程中通知余某某在房屋拍卖中享有优先购买权并保留其份额，完全可以保障其家庭生活必需，故余某某提出拍卖的房屋系家庭唯一住房，不能执行的理由，本院不予支持。申请执行人昆明晋海工程机械租赁有限公司在答辩中，提出本案债务属于夫妻共同债务，应将房屋整体拍卖所得款全部清偿申请执行人债务的意见，因葛洲坝法院在异议审查中未涉及，本案复议中不予审查，且关于夫妻共同债务的认定，应通过诉讼确认。裁判规则二：申请执行人同意处置涉案房屋时为被执行人预留五到八年租金，被执行人以涉案房屋系其唯一的生活住房为由要求中止执行的，法院不予支持。案例2:广州城市之星运输有限公司、交通银行股份有限公司中山分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【广东省高级人民法院(2023)粤执复533号】广东高院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定，对于超过被执行人及其扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行；第三条第二项规定，人民法院对被执行人的下列财产不得查封、扣押、冻结：……（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第（三）项规定，将被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋的标准确定为：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。本案中，经中山中院执行，除XX房外未发现被执行人欧阳XX、曹X有其他不动产登记信息，故该院在XX房的拍卖得款中为欧阳XX、曹X及其所扶养家属保留保障其生活住房需求的租金，符合上述法律规定。被执行人欧阳XX与曹X于2021年12月3日登记结婚，育有一女一子。根据《关于中山市住房保障家庭租赁补贴实施方案的通知》明确的标准，该院为欧阳XX、曹X及其家属保留住房租金103680元（60平米×18元×12月×8年），符合法律规定。